持续承压 万科上半年亏损扩大至近120亿人民币

中国房地产商万科今年上半年的亏损扩大至近120亿元（人民币，下同，21亿新元），凸显在深圳政府财务支持下，公司仍难摆脱市场低迷带来的压力。

综合彭博社和澎湃新闻报道，万科星期五（8月22日）发布2025年半年报称，截至6月30日的六个月内，公司营业收入为1053.2亿元，同比下降26.2%；净亏损为119.5亿元，较去年上半年98亿元的净亏损有所增加。

中国房地产市场持续低迷，7月的新房销量进一步下滑，新房价格也加速下跌。尽管万科最大的股东深铁集团增加对公司的资金支持，但整体市场疲软仍给开发商盈利能力带来额外压力。

彭博智库分析师认为，深铁集团提供的财务支持，难以显著缓解万科的流动性压力或改善公司的发展前景。

它深刻地揭示了当前中国房地产行业面临的严峻挑战，以及即使有政府背景的支持，企业也难以完全摆脱系统性风险。这一事件对企业管理，尤其是大型企业的战略管理，具有多方面的深远影响。

对万科及房地产行业企业管理的直接影响：

1. 现金流与流动性管理成为生命线：

   • 新闻中提到，尽管大股东深铁集团（具有深圳政府背景）提供了资金支持，但分析师仍认为难以显著缓解流动性压力。这警示所有企业，外部输血只能暂时缓解症状，无法替代企业自身的造血能力。

   • 企业管理必须将现金流管理置于战略核心地位。这意味着需要更加严格地控制资本支出（如暂停或延迟拿地）、加速资产处置（如出售非核心资产回笼资金）、加强应收账款管理，并确保与金融机构保持畅通的融资渠道。

2. 战略转型的紧迫性加剧：

   • 万科的传统住宅开发业务模式正面临巨大挑战。亏损扩大表明，依赖“高周转、高杠杆”的旧模式已经难以为继。

   • 企业管理层必须加速推进战略性转型。对于万科而言，就是更快地发展其已布局的经营性业务，如租赁住房（“泊寓”）、物流仓储、商业地产等。这些业务虽然回报慢，但能提供稳定的现金流，对抗行业周期性的波动。管理重点需从“规模扩张”转向“质量与效益提升”。

3. 风险管理的范式需要改变：

   • 过去，房地产企业的风险多集中于项目本身和局部市场。现在，风险是系统性、行业性的。企业管理中的风险管理模块必须升级，要更加关注宏观政策、人口结构、消费者信心等宏观因素的变化。

   • 需要建立更强大的压力测试和情景规划能力，模拟在市场持续低迷等多种极端情况下的企业承受能力，并提前制定应对预案。

4. 投资者关系与信心管理面临考验：

   • 连续亏损会严重打击投资者、债权人和购房者的信心。如何有效沟通，清晰传达公司的应对策略、转型进展和长期价值，成为企业管理的重要课题。

   • 管理层需要通过业绩发布会、公告等渠道，保持极高水平的透明度，坦诚面对困难，同时坚定地展示走出困境的路径，以稳定市场情绪。

对所有行业企业管理的普遍启示：

1. 对“大而不倒”神话的祛魅：

   • 万科曾是中国房地产行业的标杆和“优等生”，被视为最稳健的企业之一。它的困境清楚地表明，没有企业是“大而不倒”的。在强大的行业系统性风险面前，即使是龙头企业也非常脆弱。

   • 这提醒所有企业的管理者，必须始终保持敬畏之心，摒弃盲目扩张的冲动，时刻关注财务稳健性和业务模式的抗风险能力。

2. 政府支持的双重性：

   • 深铁的支持对万科至关重要，避免了更 immediate 的危机，但无法从根本上逆转市场趋势。这说明，政府支持是“缓冲垫”而非“救世主”。

   • 企业在制定战略时，不能将政府援助作为核心假设。自身的商业模式的健康度和可持续性才是立足之本。

3. 宏观经济周期与行业周期的力量：

   • 企业管理者必须深刻认识到，企业的命运与宏观经济和行业周期紧密相连。逆周期运作极其困难。

   • 这要求管理具备更强的前瞻性和预见性。在经济上行周期，要为下行周期储备现金和准备预案；在下行周期，则要果断“瘦身健体”，聚焦核心，活下去才是第一要务。

4. 重新定义企业的“价值”：

   • 在过去，房地产企业的价值主要由土地储备和销售规模定义。现在，市场开始更看重其稳定的盈利能力、优质的资产质量和未来的现金流创造能力。

   • 这一价值重估过程迫使企业管理层重新思考如何为股东创造价值，从追求资产膨胀转向追求运营效率和投资回报率。

总结而言，万科的案例是企业管理的一个经典教材。它深刻地说明：

• 财务稳健重于规模扩张。

• 清晰的、有执行力的转型战略重于路径依赖。

• 对风险的敬畏之心重于盲目乐观。

• 企业自身的核心竞争力重于外部环境的支持。

对于任何行业的企业管理者来说，这都是一个关于 humility（谦逊）、resilience（韧性）和 strategic agility（战略敏捷性）的沉重提醒。