下午察：万科3600多亿负债，谁能来还？

距离中国地产巨头万科的管理层第一次喊出“活下去”的口号，已经八年。当时中国的房地产行业如日中天，外界认为万科此举是无病呻吟，没想到这家企业已预判了自己八年之后的命运。

万科星期一（7月14日）晚间发布今年上半年业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利亏损100亿元至120亿元（人民币，下同，17.9亿新元至21.5亿新元），亏损较上年同期的98.52亿元扩大。公司就业绩亏损表示歉意。

这一百亿级别看似出人意料，却在情理之中。万科被当成中国房地产市场的风向标，万科走出困境，市场才觉得市场稳定下来。如今市场仍在探底，万科也未能超出预期。

万科最新一份年报显示，截至第一季末，万科持有的货币资金为755亿元，有息负债合计3658.7亿元；资产负债率为73.5%。其中43.8%的负债将在今年内到期，以银行贷款为主。

在销售不振、行情仍处于下行的情况下，万科如何偿还这笔庞大债务？目前看来，单凭自身的销售回款是不够的。

万科的中期业绩预告称，今年上半年，公司完成4.5万套房的交付，实现销售金额691.1亿元。然而，这一数字较去年同期的1273.3亿元合同销售金额，几乎腰斩，现金流状况持续承压。

自救艰难

面对困境，万科试图“断臂求生”。去年2月，公司七折甩卖了常年位居万科旗下运营项目营收榜首的上海七宝万科广场，动用核心资产套现。

今年6月，万科还折价出售库存股超7200万股，回笼资金近4.8亿元。

万科中期业绩预告指出，在不考虑股东借款的情况下，万科上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元，完成164.9亿元公开债务偿还。

但考虑到百亿级的亏损和千亿级的负债，这些融资可谓杯水车薪。

万科将旗下营收第一的商业项目，上海七宝万科广场50%的股权以近七折的价格，甩卖给香港领展基金。图为该商业广场的正门。（互联网）

寄希望于银行贷款展期？

由于负债的一大部分是银行贷款，如果银行债务能展期，可为万科提供一些偿还债务的喘息空间。

彭博社星期三（7月16日）引述知情者报道，万科在最近几个星期已向中国主要的几家银行提交一份贷款延期方案，寻求将贷款期限延长至多10年。

知情者说，一些银行仍在评估延期方案，也有些银行在获得监管机构的进一步指导之前仍在犹豫。

鉴于目前中国的银行业盈利承压，能否为万科提供喘息空间，仍是未知数。

随着中国下调政策利率、叠加房地产等高收益贷款收缩，今年第一季，中国商业银行净息差进一步收窄至1.43%的历史低点。彭博社报道指出，这个指标已连续两年多低于维持合理盈利能力的1.8%门槛。 

净息差指的是银行的利息收入与付息成本之差，是银行核心的盈利指标。低于1.8%水平，意味着银行盈利空间收窄，在覆盖运营成本、坏账准备和资本金回报上的风险上升。在这一背景下，即便是万科，银行也未必有动力或能力为其提供长期喘息空间。

拖累大股东深铁集团

深圳市国资委直管的国有独资大型企业深圳地铁集团是万科的第一大股东，也是万科另一重要的资金来源。

今年1月，万科原董事会主席郁亮辞职，深圳地铁集团有限公司党委书记、董事长辛杰，成为万科的董事会主席，法定代表人也由郁亮变更为辛杰。领导核心转变，也标志着万科正式收归国资控制。

此后，深铁集团在2月、4月、5月、7月分批向万科提供多次借款，累计超218亿元。

据万科7月3日发布的借款公告，深铁集团不仅向万科提供期限三年、利率低至2.34%的62.49亿元借款，还同意对一笔本应在5月底到期的8.9亿元借款予以展期。

这笔8.9亿元的借款，期限本是今年3月20日起，至5月18日止，但万科未偿还，深铁集团予以展期。

真金白银的支持不假，但深铁集团自身日子也不好过。今年4月29日，深铁集团发布重大损失公告。

公告显示，深铁集团2024年合并报表范围内，亏损334.61亿元。界面新闻估算，这一亏损，超过深铁过去五年净利润的总额。

对于亏损原因，深铁集团解释，主要是由于联营企业万科2024年度业绩亏损，深铁集团对万科的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。有财经自媒体直言，万科这位房地产优等生的拖累，让深铁集团这个中国唯一盈利的地铁集团也滑向亏损。

还有网民说，深铁的输血让万科在资本市场上维持住了体面，“拖着不至于爆雷”。

国资深圳地铁集团是万科第一大股东，今年多次向万科提供借款。图为2021年12月28日，乘客步入深圳地铁20号线列车。（新华社）

体面还能维持多久？

在中国媒体的语境中，万科不是恒大，而是房企中的“优等生”。中指研究院数据显示，今年上半年，万科仍位列全国房企销售排行榜第七，至今也未像恒大、碧桂园那样爆雷。

但即便是“优等生”，也难以摆脱行业普遍面临的困境：前期激进扩张留下的高杠杆，先后碰上融资收紧、销售回落、问题集中暴露，债务负担愈发沉重。“活下去”是八年前的警示，如今却成了整个行业不得不面对的现实。

去年9月，中国政府推出一揽子房地产金融举措，市场一度回暖，房企加速化债，地方政府重启卖地。但政策效应递减，今年5月起，房屋销售再转冷，房价加速下跌。6月新房价格录得八个月来最大单月跌幅，行业信心再受重挫。

在这样的背景下，万科靠输血维持的体面，还能撑多久？账面或许还能撑住，但信心未必。尤其当市场看到一家企业靠不断借款和输血维持“体面”时，信心会不会更加脆弱？